Cuánto cuesta remodelar una casa vieja en Argentina

Actualizado: abr 20

En esta nota vamos a comentar cuales son las variables a tener en cuenta para remodelar o reformar una casa antigua en la Argentina, y a través de estas calcular sus posibles costos. Mucha gente nos contacta por que evalúa comprar una casa o ph para refaccionar ya que se puede conseguir un precio aceptable, y por otro lado, atrae el encanto de una arquitectura de materiales robustos y vistosos, ambientes generosos, patio, terraza y fachadas con ornamentos.

Pero si no se hace una evaluación correcta para cada caso, es probable que la inversión supere el costo de adquirir una vivienda nueva o en mejores condiciones edilicia.


Remodelacion y refoma de casa

¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una casa antigua?.

1. Condiciones generales de la vivienda.


- Techo. Si es de losa, por más que tenga filtraciónes o humedades generalmente con una buena impermeabilización se puede recuperar. Si el techo es de chapa o teja hay analizar el estado, tanto de la cubierta como de la estructura y cielo raso contemplando la posibilidad de tener que cambiar parte o la totalidad según sus condiciones.

- Humedades de medianera y cimientos. Son los problemas más difíciles y costosos de resolver. Existen muchos métodos para tratar las humedades de cimientos pero ninguno garantiza la resolución del problema total. Con las medianeras pasa algo similar, además involucra a nuestros vecinos.

- Instalaciones. Las instalaciones deberán realizarse completamente nuevas en su totalidad. Lo único que puede quedar funcionando son los sistemas principales de descargas pluviales y cloacales siempre y cuando estén en buenas condiciones.

- Acondicionamiento climático. Sistemas de calefacción y refrigeración.

- Albañilería en General. Observar, por ejemplo, el estado general de los revoques, si es una construcción vieja y el inmueble ha tenido humedad lo más probable es que haya que picar hasta el ladrillo y hacer revoques nuevos. El costo de la inversión variará ampliamente de acuerdo a la cantidad de tareas en este rubro. Si es una remodelación, será menor al de una reforma con ampliación o construcción. El estado de los revoques, cambio de pisos, revestimientos, realización de muros o tabiques, contrapisos, carpetas, si hay que reforzar estructuras, realización de escaleras, etc. El listado de tareas a cotizar saldrá del proyecto o ante proyecto.

- Aberturas. Si hay que hacer restauración, reparación o cambio.

- Recuperación de pisos de madera o granito. Pulidos, plantificados, reparación, cambio, etc.

- Pintura General. Tener en cuenta no solamente interiores, también frente, contrafrente, medianeras, patios, balcones, rejas, etc.

- Herrería. Tener en cuenta el cambio o recupero de rejas, barandas, etc.

- Sectores exteriores a la vivienda. Todos los trabajos nombrados anteriormente aplicados en los sectores exteriores como frentes, patios, terrazas, etc.


2. El grado de Intervención



¿ Remodelación o Reforma?


Construccion en terraza

La diferencia se centra en el grado de intervención.


Denominamos remodelación generalmente cuando se respeta la estructura funcional de la vivienda en su gran mayoría, la vivienda mantiene la esencia de sus espacios y no hay grandes cambios estructurales, ni se agregan metros cuadrados de construcción. Se renuevan las instalaciones, revestimientos, equipos, artefactos, muebles, y obviamente la restauración de materiales que destaquen la construcción original como aberturas, pisos, techos, etc.

Por el contrario la reforma utiliza las facilidades que otorga la arquitectura de antaño con sus grandes espacios, estructuras portantes de fácil moldeado y terrazas transitables, para cambiar y modernizar la funcionalidad, fusionando ambientes, agregando núcleos húmedos y agregando metros cuadrados cubiertos de acuerdo a las necesidades y comodidades de cada familia y las nuevas formas de habitar.

Remodelación o reforma se definirá en la etapa de proyecto, pero es muy importante a la hora de comprar una vivienda tener una idea del grado de intervención que se realizará, ya que esta decisión impactará directamente en el costo y tiempo de la obra.

3. Contratar un profesional. ¿ Vale la pena?, ¿Cuánto cuesta?.


¿Porque es importante contratar un arquitecto o profesional para Proyectos y Construcción de Obras?

En principio por que necesitamos definir nuestro proyecto, aunque sea a grandes rasgos, para identificar las tareas a realizar y obtener un cómputo de materiales, lo cual nos servirá para tener una idea general del costo de la inversión.

Por otro lado, para contar con una buena documentación de la obra, la cual este lo más definida posible antes de comenzar, y a la hora de ejecutar la obra, tener un Director de Obra que controle que se realice lo que dice la documentación, esta inversión se verá reflejada directamente en el tiempo, la calidad y el precio final de la obra.

Un arquitecto, ingeniero, o maestro m. de obras, con experiencia en remodelaciones, restauraciones y reformas, puede identificar perfectamente los sistemas estructurales y constructivos de cada inmueble asesorando al comitente correctamente y tomando decisiones que favorezcan notablemente al proyecto y ejecución de la obra mediante las mismas.

¿Cuanto cuesta contratar un Arquitecto?

Existen distintas formas de contratación, se puede obtener una referencia a través de los honorarios sugeridos por el CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo) de la Ciudad de Buenos Aires, CAPBA (Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires), o el Colegio de cada provincia. Generalmente se utiliza un coeficiente para obtener el pago de honorarios por tareas específicas, y un porcentaje (%) sobre el valor total de la obra para proyectos y dirección.

El problema es que si no sabemos cuanto nos va a costar la obra se hace difícil, pero podemos realizar un pre-supuesto de gastos directos e indirectos, y sacar así un valor aproximado del costo total de la obra.

Otra forma es solicitar al profesional una cotización fija (esta se irá actualizando según el índice de inflación de la construcción de cada región) por el proyecto y la dirección de obra, basados en los honorarios por la documentación y dirección de obra, de acuerdo una obra de esas características. Es muy importante manejarse siempre con un contrato donde se mencione que tipo de documentación se va a realizar y las responsabilidades que le corresponden a cada una de las partes.

Living comedor doble altura

Reforma de casa antigua

Muchas personas prefieren "ahorrarse" el costo de un arquitecto o profesional y deciden contratar directamente al grupo de trabajo o constructora. El problema es que nadie los controlará a ellos y no habrá una documentación a respetar, ni en tiempo, ni calidad, lo cual genera altas posibilidades de mayores costos de mano de obra, plazos interminables, trabajos a re hacer y la aparición de vicios ocultos, muy difícil de localizar y reparar una vez finalizada la obra.

4. Contratar la mano de obra.


La ejecución de la obra se realizará mediante una constructora o grupo de trabajo, la cual tiene que tener cierta experiencia en este rubro y presentar referencias. Es muy importante contar con buena calidad de mano de obra, que sean limpios, confiables, responsables y entreguen algún tipo de garantía. Por mas que exista un Director de Obra que controle los trabajos, y esté en los detalles, no es el que está todo el día en la obra, en cambio, los operarios y el Jefe de Obra sí, y estos son los que realizarán el producto final, en esta “fabrica” que es la construcción. Siempre se aconseja realizar un contrato que detalle las responsabilidades que le tocan a cuada una de las partes y que la cancelación de los trabajos se realice mediante certificados por avance de obra.

5. Informarse sobre la normativa.


En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se requiere un aviso de obra para cualquier tipo de remodelación básica, el cuál aunque ahora es gratuito y se puede iniciar el trámite vía web, todavía es complicado obtenerlo debido a la burocracia institucional, por lo que se puede tardar hasta 3 meses para un aviso de remodelación de un baño que se realizará en 1 mes. Para una reforma se necesita un permiso de obra y presentar los planos correspondientes, lo cual tendrá el costo del gestor, mas el 1% del presupuesto de la obra para impuestos municipales y un plazo de 6 meses para obtener el permiso.

6. Costos y Presupuestos.


Existen empresas de remodelaciones que realizan presupuestos, es la forma mas rápida de tener una idea de costos y tiempos de obra, se recomienda tener por lo menos 3 presupuestos. Solicitar Presupuesto

Armar un presupuesto por nuestra propia cuenta no es fácil, pero se puede hacer con tiempo y paciencia. En principio definir el proyecto, del cual saldrán las tareas y materiales a necesitar.

Rubros básicos a tener en cuenta para realizar un presupuesto. Estos se deberán cotizar por las tareas a realizar y cada rubro por separado.

- Permisos municipales.

- Proyecto y Dirección de obras.

- Albañilería. Incluyendo desarme, demolición y limpieza. Materiales y mano de obra.

- Instalaciones. Plomería, gas, electricidad, calefacción, refrigeración. Materiales y mano de obra.

- Aberturas. Carpinterías de aluminio / madera / hierro. Materiales y mano de obra.

- Placas de roca de yeso para paredes y cielo rasos. Materiales y mano de obra.

- Techista. Ya sea impermeabilización, reparación o cambio. Materiales y mano de obra.

- Herrería. Estructuras para escaleras, rejas, barandas, etc.

- Carpintería de madera. Reparación de pisos, aberturas. Realización de muebles de cocina, placares, etc.

- Pintura general. Materiales y mano de obra.






AL GRANO:


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Precios generales por metro cuadrado considerando una vivienda completa

COSTO DE REMODELACION / REFORMA X M2: EN EL RANGO DE 400 U$S a 600 U$S (DOLARES)

Terminado “llave en mano”, incluyendo:

- Permisos.

- Proyecto y Dirección.

- Albañilería – materiales y mano de obra.

- Instalaciones completas – materiales y mano de obra.

- Aberturas nuevas – materiales y mano de obra.

- Pintura interior e impermeabilización de techo – materiales y mano de obra.

- Compra de revestimientos cerámicos, artefactos, griferías, muebles, mesadas y herrería.

COSTO DE CONSTRUCCIÓN EN TERRAZA / AMPLIACIÓN X M2: EN EL RANGO DE 800 U$S a 1.200 U$S (DOLARES)

Terminado “llave en mano”, incluyendo:

- Permisos.

- Proyecto y Dirección.

- Albañilería – materiales y mano de obra.

- Techo y cielo raso – materiales y mano de obra.

- Instalaciones completas – materiales y mano de obra.

- Aberturas nuevas – materiales y mano de obra.

- Pintura interior e impermeabilización de techo – materiales y mano de obra.

- Pintura exterior – materiales y mano de obra.

- Compra de revestimientos cerámicos, artefactos, griferías, muebles, mesadas y herrería.

Arq. Javier Fernández de León


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