En Remodelaciones Integrales brindamos el servicio de asesoramiento pre-compra desde hace mas de 15 años, el cual consiste en una visita por parte de un profesional especializado en remodelaciones a la propiedad que se desea adquirir, para analizar ciertas variables del inmueble y el proyecto que se tiene en mente. De esta manera podremos contar con un costo aproximado de la inversión antes de comprar.
A continuación te contamos algunos consejos que podes tener en cuenta si estas en el proceso de comprar una casa, departamento o cualquier otro inmueble.
1. Analizar las condiciones generales de la vivienda
- Techo. Si es de losa, por más que tenga filtraciones o humedades generalmente con una buena impermeabilización se puede recuperar. Si el techo es de chapa o teja hay analizar el estado, tanto de la cubierta como de la estructura y cielo raso contemplando la posibilidad de tener que cambiar parte o la totalidad según sus condiciones.
- Humedades de medianera y cimientos. Son los problemas más difíciles y costosos de resolver. Existen muchos métodos para tratar las humedades de cimientos pero ninguno garantiza la resolución del problema total. Con las medianeras pasa algo similar, además involucra a nuestros vecinos.
- Instalaciones. Deberán consultar si fueron actualizadas en los últimos tiempos con materiales actuales, de lo contrario las instalaciones generalmente deberán realizarse nuevas en su totalidad. Lo único que puede quedar funcionando son los sistemas principales de descargas pluviales y cloacales siempre y cuando estén en buenas condiciones.
- Acondicionamiento climático. Sistemas de calefacción y refrigeración. Que tipo de equipamientos tiene, si estan funcionando los equipos y en que condiciones se encuentran.
- Albañilería en General. Observar, por ejemplo, el estado general de los revoques, si es una construcción vieja y el inmueble ha tenido humedad lo más probable es que haya que picar hasta el ladrillo y hacer revoques nuevos. El costo de la inversión variará ampliamente de acuerdo a la cantidad de tareas en este rubro. Si es una remodelación, será menor al de una reforma con ampliación o construcción. El estado de los revoques, cambio de pisos, revestimientos, realización de muros o tabiques, contrapisos, carpetas, si hay que reforzar estructuras, realización de escaleras, etc. El listado de tareas a cotizar saldrá del proyecto o ante proyecto.
- Aberturas. Si hay que hacer restauración, reparación o cambio.
- Recuperación de pisos de madera o granito. Pulidos, plantificados, reparación, cambio, etc.
- Pintura General. Tener en cuenta no solamente interiores, también frente, contrafrente, medianeras, patios, balcones, rejas, etc.
- Herrería. Tener en cuenta el cambio o recupero de rejas, barandas, etc.
- Sectores exteriores a la vivienda. Todos los trabajos nombrados anteriormente aplicados en los sectores exteriores como frentes, patios, terrazas, etc.
2. Definir cuál es el grado de Intervención que se quiere realizar.
Remodelación o Reforma
La diferencia se centra en el grado de intervención.
Denominamos remodelación generalmente cuando se respeta la estructura funcional de la vivienda en su gran mayoría, la vivienda mantiene la esencia de sus espacios y no hay grandes cambios estructurales, ni se agregan metros cuadrados de construcción. Se renuevan las instalaciones, revestimientos, equipos, artefactos, muebles, y obviamente la restauración de materiales que destaquen la construcción original como aberturas, pisos, techos, etc.
Por el contrario la reforma utiliza las facilidades que otorga la arquitectura de antaño con sus grandes espacios, estructuras portantes de fácil moldeado y terrazas transitables, para cambiar y modernizar la funcionalidad, fusionando ambientes, agregando núcleos húmedos y agregando metros cuadrados cubiertos de acuerdo a las necesidades y comodidades de cada familia y las nuevas formas de habitar.
Remodelación o reforma se definirá en la etapa de proyecto, pero es muy importante a la hora de comprar una vivienda tener una idea del grado de intervención que se realizará, ya que esta decisión impactará directamente en el costo y tiempo de la obra.
3. Contratar un arquitecto. ¿ Vale la pena?
Todo va a depender del conocimiento que tengamos y del tiempo a dedicarle.
Si vamos a realizar una remodelación por partes, o un lavado de cara, y somos de los que nos gusta hacerlo por nosotros mismos, no será necesario contratar un arquitecto. Quizás necesitemos la ayuda de algún técnico en distintos rubros, como puede ser electricista, o plomero, o albañil para que nos de una mano y nos resuelva problemas específicos.
Siempre corremos el riesgo de que los trabajos se estiren en el tiempo, y nos metamos en un sin fin de problemas.
Yo aconsejaría detallar un listado de tareas a realizar y contratar un grupo de trabajo que trabajen coordinadamente y exista un responsable para dirigir la obra, si es arquitecto o maestro mayor de obras mejor.
¿Por que es importante contar con un arquitecto?
En principio por que necesitamos definir nuestro proyecto, aunque sea a grandes rasgos, para identificar las tareas a realizar y obtener un cómputo de materiales, lo cual nos servirá para tener una idea general del costo de la inversión.
Por otro lado, para contar con una buena documentación de la obra, la cual este lo más definida posible antes de comenzar, y a la hora de ejecutar la obra, tener un Director de Obra que controle que se realice lo que dice la documentación, esta inversión se verá reflejada directamente en el tiempo, la calidad y el precio final de la obra.
Un arquitecto, ingeniero, o maestro m. de obras, con experiencia en remodelaciones, restauraciones y reformas, puede identificar perfectamente los sistemas estructurales y constructivos de cada inmueble asesorando al comitente correctamente y tomando decisiones que favorezcan notablemente al proyecto y ejecución de la obra mediante las mismas.
Muchas personas prefieren "ahorrarse" el costo de un arquitecto o profesional y deciden contratar directamente al grupo de trabajo o constructora. El problema es que nadie los controlará a ellos y no habrá una documentación a respetar, ni en tiempo, ni calidad, lo cual genera altas posibilidades de mayores costos de mano de obra, plazos interminables, trabajos a re hacer y la aparición de vicios ocultos, muy difícil de localizar y reparar una vez finalizada la obra.
4. ¿Quiénes van realiza los trabajos?
La ejecución de la obra se realizará mediante una constructora o grupo de trabajo, la cual tiene que tener cierta experiencia en este rubro y presentar referencias. Es muy importante contar con buena calidad de mano de obra, que sean limpios, confiables, responsables y entreguen algún tipo de garantía. Por mas que exista un Director de Obra que controle los trabajos, y esté en los detalles, no es el que está todo el día en la obra, en cambio, los operarios y el Jefe de Obra sí, y estos son los que realizarán el producto final, en esta “fabrica” que es la construcción. Siempre se aconseja realizar un contrato que detalle las responsabilidades que le tocan a cuada una de las partes y que la cancelación de los trabajos se realice mediante certificados por avance de obra.
5. Informarse sobre la normativa.
Conocer la normativa de cada edificio, sitio o ciudad donde se vaya a realizar una obra de reforma o remodelación es muy importante por que puede limitarnos en nuestro proyecto, en el caso que existan leyes o reglamentos que no nos permitan hacer los que tenemos pensado. Además, nos puede sumar más tiempo y dinero del que creíamos.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se requiere un aviso de obra para cualquier tipo de remodelación básica, el cuál aunque ahora es gratuito y se puede iniciar el trámite vía web. Para una reforma que implique modificación estructural, ampliación, o construcción se necesita un permiso de obra y presentar los planos municipales correspondientes, lo cual tendrá el costo del gestor, costos del proyectista, mas el 1% del presupuesto de la obra para impuestos municipales y un plazo de 6 meses para obtener el permiso.
6. Presupuestos y tiempo de obra.
Tenemos que tener una idea de cuanto cuesta la remodelación de la casa, y cuanto tiempo nos va a llevar.
Existen empresas de remodelaciones que realizan presupuestos, es la forma mas rápida de tener una idea de costos y tiempos de obra, se recomienda tener por lo menos 3 presupuestos. Solicitar Presupuesto.
Este presupuesto también nos puede servir para negociar el precio de compra del inmueble, en el caso que esto sea posible.
Armar un presupuesto por nuestra propia cuenta no es fácil, pero se puede hacer con tiempo y paciencia. En principio definir el proyecto, del cual saldrán las tareas y materiales a necesitar.
Cuando compramos una propiedad que no es a estrenar, en su gran mayoría hay que hacer arreglos por eso es importante tener en cuenta estos consejos. Por último, preguntar todo, informarse y asesorarse con profesionales del rubro.
CONSTULTAS Y PRESUPUESTOS:
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